Предварителен договор за имот – изготвяне и проверка
Адвокат Силви Славчева • Кантори в София и Плевен
Проверка преди подписване на предварителен договор
Предварителният договор е един от най-важните документи при покупка или продажба на имот. В него се уреждат цената, капарото, сроковете, документите, условията за нотариална сделка и последиците при неизпълнение.
Преди подписване е важно договорът да бъде прегледан за рискови клаузи, неясни срокове, непълно описание на имота, липса на защита при тежести или неправилно уредено капаро.
Правната проверка не се отнася само до текста на договора. Тя включва и документите за собственост, тежестите, страните по сделката и условията, при които трябва да се стигне до нотариален акт.
Кога е нужна проверка на предварителен договор
Проверка е подходяща преди подписване, преди плащане на капаро или когато договорът е изготвен от другата страна, брокер, строител или продавач.
Особено важно е да се прегледат клаузите, когато имотът е с ипотека, възбрана, право на ползване, наследници, съсобственици, строеж, покупка „на зелено“ или неясна документална история.
При вече подписан договор може да се прецени какви са последиците при забавяне, отказ от сделката, задържане на капаро, неизпълнение или възникнал спор между купувач и продавач.
Какво се проверява преди подписване
При преглед на предварителен договор се проверяват страните, имотът, основанието за собственост, цената, начинът на плащане, сроковете, капарото, условията за нотариално прехвърляне и документите, които трябва да се представят.
Важни са и клаузите за тежести, ипотеки, възбрани, данъчни задължения, предаване на владението, неустойки, отказ от сделката и отговорност при неизпълнение.
Целта е преди подписване да се види дали договорът отговаря на конкретната сделка и дали не поставя купувача или продавача в неблагоприятна позиция.
Капаро, срокове и тежести
Капарото е една от най-честите причини за спор при предварителен договор. Затова трябва ясно да е записано каква сума се плаща, на какво основание, при какви условия се задържа или връща и какво се случва при неизпълнение.
Сроковете също трябва да са реалистични. Кратък срок за банков кредит, удостоверения, заличаване на ипотека или подготовка на документи може да създаде риск още преди нотариалната сделка.
Преди подписване е важно да се направи и проверка за тежести, защото ипотека, възбрана, вписан иск, право на ползване или друг проблем може да промени условията на сделката.
Ако вече има спор по предварителен договор
Ако продавачът отказва сделката, купувачът се отказва, капарото се задържа, сроковете са пропуснати или се появи проблем със собствеността, първо трябва да се прегледат договорът, плащанията, кореспонденцията и документите за имота.
В зависимост от случая може да се обсъди покана, преговори, искане за връщане на сума, претенция за неустойка, иск за обявяване на договора за окончателен или друго действие.
Не всяко неизпълнение води до един и същ резултат. Подходът зависи от клаузите, поведението на страните, сроковете и доказателствата.
Дистанционно съдействие
Предварителен договор може да бъде прегледан и дистанционно, когато купувачът, продавачът или българин в чужбина не може да присъства лично.
Документите могат да бъдат изпратени онлайн за първоначален преглед. При нужда може да се обсъди пълномощно, преговори по клаузите или представителство пред нотариус.
При сделка от чужбина вижте още: Правна помощ за българи в чужбина — когато проверката на документите, подписването или представителството трябва да се организират дистанционно.
Отзиви от клиенти
Често задавани въпроси
Да, особено когато се плаща капаро, има кратки срокове, ипотека, възбрана, наследници, съсобственици или договорът е изготвен от другата страна.
В определени случаи може да се предяви иск за обявяване на предварителния договор за окончателен, ако са налице законовите предпоставки и договорът съдържа необходимите уговорки.
Той трябва да съдържа съществените условия на бъдещата сделка — страни, имот, цена, срокове, начин на плащане и условия за окончателен договор.
Може, но при имотни сделки образецът често не отчита конкретните рискове. По-добре е текстът да се съобрази с имота, документите и договорените условия.
Зависи от договора, причината за отказа и това коя страна не изпълнява задълженията си. Първо трябва да се прегледат клаузите и доказателствата за плащането.